רפורמה חדשה לעסקאות מקרקעין

בישראל, מאז הקמתה, נהגה מדיניות עידוד הבעלות על דיור אשר תרמה לכך ששיעור הבעלות על דיור בישראל גבוה ביחס למדינות המפותחות ומגיע כדי 70% מכלל יחידות הדיור .לבעלות על דירה מיוחסים יתרונות רבים הן עבור הפרט והן עבור הקהילה ככלל.

דיור ו/או בעלות על דיור הינו מוצר יקר ורוב משקי הבית נזקקים להלוואה ארוכת טווח כסיוע להשגת הבעלות על הדירה. הכלי העיקרי שבאמצעותו תמכה המדינה בבעלות הדיור הייה מתן הלוואות משכנתא מסובסדות .

כמו כל נכס כלכלי אחר, גם יחידת דיור מאופיינת ברמות של תשואה וסיכון תואמים.

מערכת החקיקה בישראל הכירה בחשיבות הבעלות על יחידות הדיור ויצרה מספר הגנות להבטחת קורת הגג של בעלי הדירות אולם הגנות אלה חשפו את נוטלי המשכנתא לסכנה של פינוי במקרה של חדלות פירעון ההלוואות במועדן.

כך נוצר הצורך בכלים להגנת נוטלי המשכנתא כאשר כולם מבוססים על רעיון הביטוח כלומר העברת החבות לנזק לצד ג' שהוא הגוף המבטח. במקרה של נוטלי המשכנתא, קיים שיתוף פעולה מלא בין לווי המשכנתא, נותני המשכנתאות , מבטחים והמדינה אלא שביטוח זה מבטיח בעיקר את נותני המשכנתא המבטיחים את מלוא החזר ההלוואה במקרה של אבדן כושר עבודה או מוות של כל אחד מנוטלי המשכנתא. שכן הבנקים מחייבים את הלווים לרכוש פוליסות ביטוח במקרה של אבדן כושר עבודה וביטוח חיים.

כך גם נוצר ביטוח אשראי המשכנתא המבטיח את כיסוי שארית החוב לאחר מימוש השיעבוד על הנכס במקרה של חדלות פירעון.

בישראל משווקים שני כלים ביטוחיים , ביטוח אשראי משכנתאות וביטוח תשלומי המשכנתא באמצעות חברות ביטוח אולם אף לא אחד מהם אינו מבטח את הבעלות על הנכסים ואת ביצוע עסקאות הנדל"ן וטהרותן.

שוק עסקאות הנדל"ן בישראל מספק הזדמנות נדירה לפיתוחן ולהבטחתן של עסקאות הנדל"ן  נוכח משבר האמון בעורכי הדין ובהליכים לביצוע עסקאות נדל"ן נקיות  מכל סיכון.

לרוב משקי הבית בישראל ,ההשקעה בנדל"ן למגורים הינה השקעה יקרה המחייבת משכנתא מעיקה לפירעון משך שנים רבות.

בימים אלו של חוסר בטחון בקבלני הבניין, היעדר אמון בעורכי דין, במערכת הפיננסית , היעדר תחרות , מחירים נדל"ן גבוהים , ביקוש גבוה מול היצע נמוך ושוק משכנתאות מוגבל , זה הזמן לרכוש נכסי נדל"ן בתבונה תוך צמצום סיכונים ברכישת פוליסת ביטוח המבטיחה שקט לרוכש הנכס לכל ימי חייו , ליורשיו ולבעלי עניין מטעמו .

הטלטלה בשוק הנדל"ן, הן בביצוע עסקאות נדל"ן עם קבלני ויזמי בניה, קבוצות רכישה , רכישות יד שניה ,משפרי דיור ,ריבוי התביעות המשפטיות ואיבוד האמון במערכת המשפט , הן בגין ליקויי הבניה, הן בתביעות נגד עורכי הדין  והן באי שקט וחשש מתמיד הרובץ על בעל נכס מפני כל צרה שלא תבוא ,לאחר רכישת הבעלות על הנכס כגון; תביעות צדדי ג', גילוי בניה חריגה , גילוי מומים נסתרים שתיקונם כרוך בהוצאות לא מבוטלות וכו' מחייבת רכישת תעודת ביטוח המבטיחה שקט לבעל הנכס במישור המשפטי, הפיזי והן ומהיבטי המיסוי.

רכישת תעודות ביטוח אחריות מקצועית מבטיחה זכויות לבעלות על נכסי נדל"ן לכל החיים.

לצורך השגת תעודת אחריות מקצועית, הרוכש ו/או המלווה חייב בביצוע בדיקות נאותות מעמיקות נעדרות אינטרסים המבטיחות את טוהר העסקה ומונעות תביעות ו/או דרישות עתידיות של צדדי ג' לבעלות על הנכס.

מימוש רעיון זה ייעשה בשינוי אופן העסקאות הנדל"ן בישראל . בשלב ראשון ייחתם הסכם מכר מותנה בבדיקות נאותות ולאחר אישור חברת עורכי הדין יחל שלב ב' הוא סגירת העסקה והנפקת פוליסת ביטוח . יובהר כי המתאר המוצע מחייב אף הפקדת כספי הרכישה בידי תאגיד נאמנות ו/או בידי נאמן שייבחר ע"י הרוכש (רצוי צד ג' לעסקה)

במדינת ישראל שוק עסקאות הנדל"ן מגיע כדי 150,000 עסקאות בשנה. רק בשנת 2020-שנת הקורונה-  נרכשו 150,000 דירות חדשות ולמעלה מ-20,000 עסקאות נדל"ן אחרות והיד עוד נטויה. עם גידול ההיצע בשנים הקרובות סביר להניח כי מספר עסקאות הנדל"ן יעלה כדי 200,000  עסקאות בשנה.

כללי

לביצוע עסקאות נדל"ן נדרש ידע משפטי נרחב ומקיף. עסקאות הנדל"ן הן מורכבות ומחייבות  זהירות מירבית בניסוח הסכם הרכישה על כל היבטיו, ראיה מפוקחת ומבוקרת של כלל היבטי העסקה. שכן; מחיר הרכישה אינו מסתכם בהסכמה על שווי הנכס אלא גם בהתנגשות בין זכויות של צדדים רבים לעסקה ולא רק למוכרים והקונים . תחום הנדל"ן מכיל בתוכו  מגוון רחב של עסקאות (דירה חדשה מקבלת, בית פרטי, רכישת יד שניה, דירה להשקעה, רכישת מגרש לבניה עצמית, מסחר,תעשיה וכו') שכל אחת מהן שונה מרעותה.  כאמור, עסקאות נדל"ן מחייבות גם הבנה רחבה בתחום המיסוי אשר יש להן השלכות על עלות העסקה הכוללת לרוכשי הנדל"ן מהיבטי מיסוי.

שיטת המכר הנהוגה בישראל פשוטה יחסית אך מסוכנת עד למאוד.  עסקאות נדל"ן בישראל מתבצעות ע"י עורכי דין  החייבים להפגין בקיאות וידע בכל רזי הנדל"ן  על מנת לייעץ ללקוח ולסייע בידו לקבל החלטה נכונה ולבצע עסקאות בטוחות כך שלא יניח את כספו על קרן הצבי, אולם אינם יכולים לקבל את מלוא האחריות על טהרות עסקת הנדל"ן . עורכי הדין מבצעים אך ורק את הפעולות אשר בגדר אחריותם המקצועית שנקבעה בחוק ובפסיקה אולם אין הם מחויבים בבדיקות מעמיקות לביצוע עסקת המקרקעין. לעיתים יסתפקו בהצהרות הצדדים ובהסכמותיהם ולעיתים יבצעו פעולות מינימאליות הכרחיות על מנת להשלים את ביצוע החוזה, קבלת שכר טרחה ובזה תמה אחריותם.

אין זה סוד כי עורכי דין רבים מידי עוסקים במקרקעין אף שאין בידם הידע והבקיאות הנדרשת לניסוח חוזה וביצוע עסקת מקרקעין שלמה ומקיפה.

לא למותר לציין כי ישנם עורכי הדין המנסחים הסכמים ללא ידיעת היבטי המיסוי הנגזרים מאופן ניסוח ההסכם שהשלכותיו על הצדדים מגיעות להפסד של עשרות אם לא מאות אלפי שקלים ובכלל זה בדיקות מינימאליות על הזכויות הקיימות על המקרקעין שהשלכותיהן העתידיות עלולה להביא להוצאות כספיות ניכרות ולרבות אובדן זכויות קיימות ו/או עתידות.

בנארון בע"מ תפעיל מטה מרכזי במרכז הארץ להזמנות , נציגים אזוריים יפעלו בכל רשויות המרשם הציבורי לבדיקות הנאותות, מחלקה משפטית תתמחה בייעוץ ואישור הממצאים מבדיקות הנאותות להנפקת פוליסת הביטוח ויועמדו נציגים-עורכי דין ,בכל עיר בישראל,לסגירת העסקאות ולרישום הבעלות .

בנארון בע"מ הינה חברה פרטית המנפקת תעודות ביטוח אחריות מקצועית מקיפה בחתימת  עורכי דין , שמאים , מהנדסים וכו' ותאפשר רכישות נדל"ן באופן הבטוח יותר המבטיח הנפקת תעודות  ביטוח על הבעלות לכל החיים.

היקף פעילות החברה יגדל בהתאמה . נתח השוק יצמח מידי שנה והיא תהפוך לגורם משמעותי בשוק הנדל"ן . שכן ישנה סבירות גבוה שהבנקים למשכנתאות וכן חברות הביטוח המממנות הלוואות לשוק המשכנתאות יימנו עם לקוחות החברה או יחייבו את נוטלי המשכנתא לרכוש ביטוח להבטחת בעלותם.

החברה תעניק הגנה נוספת לרוכשים ולמוכרים באמצעות הנפקת תעודת ביטוח אחריות מקצועית  הנותנת שיעור כיסוי מלא לכל נזק שיכול להיגרם לבעל הנכס המגן אבסולוטית על כל ההשקעה הכספית בנכס המסוים.

חשיבות נוספת לחברה הוא כינון שוק נדל"ן מוסדר המבטיח טהרותן של עסקאות הנדל"ן תוך שמירה והגנה על הרוכש/המשקיע /נותן המשכנתא.

הרעיון לביטוח הבעלות הוא תוצאה ישירה של תפיסה עסקית חדשנית ומפוקחת של השוק ויכולת הערכת חוסן השוק ומגמותיו בשילוב צמצום הסיכון ומתן ערך מוסף לרוכשי נדל"ן.

ניסיון נאגר, חשיבה חדשנית ויכולת תנועה ותמרון מהירים יאפשרו לחברה להציע ביצוע עסקאות טובות ובטוחות לכל ימי חייהם בעלות נמוכה יחסית (0.75% ) משווי העסקה במונחי האפשר ,שווה לכל נפש.

החברה תתמחה, תתמקד ותספק פתרונות להבטחת עסקאות במקרקעין ולטוהרן.

אופן רכישת נדל"ן בישראל

מוכר מעוניין למכור --- רוכש מעוניין לקנות --- מפגש רצונות (פרסום, הכרות או כל דרך אחרת) ---הצגת הנכס, הגעה למחיר מוסכם לאחר מו"מ עסקי --- העברת פרטי עורכי דין בין הצדדים (כל צד לוקח עורך דין מטעמו) --- החלפת טיוטות חוזה בין עורכי הדין של הצדדים --- הגעה לטיוטא מוסכמת --- חתימה על הסכם ושאר המסמכים הנלווים (יפויי כח, שטרי מכר ועוד) --- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש כנגד תשלום מקדמה (בד"כ 10% מסך כל התשלומים) --- שליחת הצהרות מס ע"י עורכי הדין (רכישה, שבח ועוד) --- קבלת שוברי תשלום (מוכר-אישור עירייה, אישור מס שבח, אישור על תשלום היטל השבחה ועוד. רוכש- אישור מס רכישה) --- המשך תשלומים בפעימות על פי לוח תשלומים (בד"כ 2 או 3 תשלומים סה"כ) --- העברת החזקה תמורת התשלום האחרון והשלמת מלוא התמורה --- העברת הזכויות בטאבו/במינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת.

לעניין לוחות הזמנים, בד"כ ממועד החתימה על ההסכם ועד להעברת הזכויות בטאבו, יחלפו 3-4 חודשים בהם על הצדדים למלא את כל מחויבויותיהם על פי ההסכם

הינה כי כן, השיטה פשוטה ומהירה אך מסוכנת . שכן;

• הסתמכות על עו"ד בעל עניין בעל ידע רחב ובקיאות בכל רזי המקרקעין ולרבות בהיבטי המיסוי של העסקה.
• אחריות עו"ד מוגבלת למרשם הציבורי בלבד .
• השיטה אינה כוללת בקורת פיזית של הנכס/בדק בית .
• בשיטה נשענת על הצהרות הצדדים והבטחתן.
• ריבוי מעשה הונאה .
• זיוף מסמכי בעלות .
• ריבוי תביעות נגד עורכי דין, ליקויי בניה, פגמים בהסכם , תביעות צדדי ג' וכו'.

תפיסה עסקית חדשנית ומפוקחת

ביצוע עסקת רכש/מכר נדל"ן ורכישת תעודות ביטוח לאחריות מקצועית מקיפה לבעלות על נכסי נדל"ן תוך הבטחת טוהר העסקה מבחינת היבטי המיסוי ומן הבחינה המשפטית והפיזית של הנכס.

יתרונות

• טהרות עסקת הנדל"ן (פיזית ומשפטית)
• העברת כספי הרכישה לחשבון נאמנות מוסכם.
• צמצום סיכונים מפני מעשי הונאה, זיוף ומרמה.
• הבטחת רישום בעלות על הנכס.
• ערך מוסף- הגנה מתביעות צדדי ג' שאינם רשומים במרשם הציבורי.

חסרונות

• משך זמן לקבלת תשלום ראשון (למוכר) ממועד הרכישה ארוך יותר (עד 14 יום)
• עלויות נלוות לרכישה .

השיטה המוצעת לעסקאות מקרקעין

השיטה המוצעת בטוחה ומבטיחה שקט לצדדי העסקה ונהוגה בארה"ב ובמדינות נוספות.

שלבי הביצוע

שלב א'

הקונה בוחר ומתאים את המקרקעין לשביעות רצונו (אם באמצעות צפייה בתיאור הנכס ברשתות המדיה האלקטרונית  ואם בנוכחות ובדיקה פיזית של הנכס)  ,מנהל מו"מ עם המוכר ומגיע עימו להסכמות ,הן על סכום הרכישה, תנאי תשלום,מועד קבלת חזקה ועוד.

כך מגיעים הם ,כל אחד עם בא כוחו, להסכם מכר בין הצדדים , (ניתנת אפשרות לקונה להיות מיוצג ע"י עורך דין מטעם חברתנו בעלות נמוכה יחסית 0.50 % משווי העסקה ולא פחות 8,000 ₪). המותנה בבדיקת נאותות מוגבלת בזמן.  במעמד חתימת הסכם המכר המותנה, הצדדים חותמים על הסכם המכר ולרבות על מסמכי העסקה ולרבות, שטרי מכר, משח"ים, יפוי כח בלתי חוזרים לב"כ הצדדים, בקשה משותפת לרישום הערת אזהרה ע"ש הקונה.

שלב ב'

חתימה על הזמנת בדיקת נאותות וחתימה על יפוי כח לביצוע בדיקות נאותות. ישנה אפשרות לבדיקת נאותות  סטנדרטית  וניתן להרחיב ולהעמיק את בדיקות הנאותות לצמצום סיכונים ונזק עתידי.

שלב ג'

קבלת ממצאי דו"ח הנאותות, אישורו ע"י הצדדים, אישור הנפקת תעודת ביטוח אחריות מקצועית הביטוח (עם או ללא הגבלות)  וסגירת העסקה.  

שלב ד'

רכישת תעודת האחריות המקצועית לעסקת המקרקעין מבטיחה שקט ושלווה לרוכש המקרקעין לכל תקופת החזקתו בזכויות הבעלות על המקרקעין ו/או עד לביצוע דיס פוזיציה בנכס המעבירה את זכויותיו לאחרים שאינם יורשיו או נאמניו.

אופן ביצוע עסקת נדל"ן

1. בדיקת ההיבט הפיזי והתכנוני של הנכס ע"י הקונים ו/או מי מטעמם ו/או החברה.
2. סיכום המו"מ (מחיר הרכישה, מועד העברת החזקה על הנכס, קביעת מועד אחרון לחתימה לבדיקת נאותות ומועד על שטרי מכר) וחתימה על הסכם מכר מותנה לבחינת ההיבט המשפטי של העסקה .  
3. הקונה מפקיד 10% מערך המכירה כדמי קדימה/דמי רצינות בחשבון נאמנות.  
4. החברה מבצעת בדיקת נאותות מן ההיבט המשפטי ו/או מן ההיבט הפיזי ו/או מן היבטי המיסוי, עד למועד שנקבע ע"י הצדדים .
5. בסיום הבדיקות, החברה מנפיקה דו"ח ראשוני לבדיקת הקונה והמוכר ולהתייחסותם .  
6. לאחר קבלת אישור הצדדים להמשך העסקה , הסכם המכר המותנה נכנס לתוקף מלא וניתן אישור לביטוח עסקת המקרקעין. סכום המקדמה מועבר מהנאמן למוכר ורק לאחר רישום הערת האזהרה על שם הקונה.  
7. יתרת התמורה הכספית בגין המכירה תועבר לידי הנאמן ו/או לידיו של המוכר תוך הותרת הסכומים שיידרשו לתשלומי המס ולחובות קיימים על הנכס בידי הנאמן.  
8. החברה מעבירה את הדיווח על המכירה לרשויות המס והעברת הבעלות ע"ש הקונה.  
9. הקונה והמוכר יקבלו עותקי הרישומים והדיווחים בהודעות מייל ביום רישומם.